La vente à réméré et le portage immobilier servent des intérêts similaires. Ils permettent à un propriétaire en recherche de liquidités, et n’ayant pas accès aux circuits bancaires, de monétiser son bien immobilier. Le réméré bénéficie d’un cadre juridique depuis son apparition dans le Code Civil lors de sa promulgation en 1804. Le portage immobilier s’est quant à lui développé plus tardivement pour offrir les mêmes avantages qu’un réméré, mais sur une durée plus longue. Regardons plus en détails chacune de ces opérations avant de synthétiser les principales différences entre vente à réméré et portage immobilier. Nous pourrons ensuite introduire rapidement un autre concept de portage immobilier : celui à destination des professionnels de l’immobilier. 

La vente à réméré

La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, consiste pour un propriétaire à vendre son bien immobilier tout en conservant la faculté de le racheter plus tard. Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code Civil, cette pratique permet à des propriétaires qui n’ont pas accès au financement de monétiser leur bien immobilier en le vendant temporairement. Pour un décryptage complet des différents articles du Code Civil sur la vente à réméré, c’est par là !

Fonctionnement d’une vente à réméré

Comme dans une vente classique, une vente à réméré s’effectue chez le notaire. Il y a donc la rédaction d’une promesse de vente (ou compromis de vente), suivie quelques mois après de la signature d’un acte authentique. Seules différences avec une vente classique, l’apparition de clauses spécifiques à une opération de réméré :

• Faculté de rachat : pour encadrer la durée de l’opération et le montant auquel le propriétaire initial pourra racheter (en général 5 à 15% au-dessus du prix de cession initial).
• Différé de jouissance : le vendeur conserve la jouissance du bien pendant toute la durée de l’opération.
• Indemnité de jouissance : le différé de jouissance confère un droit d’occupation rémunéré par une indemnité versée à l’acheteur.
• Complément de prix : lors d’une vente à réméré, le propriétaire initial vend son bien à un prix décoté de 20 à 50%. S’il ne rachète pas son bien et choisit de le revendre, il touchera un complément de prix.

J’attire votre attention sur ce dernier point car tous les compléments de prix ne se valent pas. Le complément de prix a été initialement pensé par Solustone pour assurer au propriétaire initial qu’il touchera un complément de prix, quelque soit la date à laquelle le bien est revendu. Toutefois, de nombreux réméristes ont repris le concept en mettant comme date de fin le terme initialement prévu pour la faculté de rachat. En d’autres termes, si le bien n’a pas été racheté ou vendu avant cette date, le propriétaire initial perd son complément de prix. Avec Solustone, un propriétaire conserve ce droit même si le bien est vendu après.

Durée d’une opération de réméré

Il est important de préciser que, comme le stipule l’article 1660 du Code Civil sur le réméré, une opération ne peut excéder la durée de cinq ans :

« La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »

Vente à réméré et frais de notaire

Dans le cadre d’une vente à réméré, il n’y a pas de droits de mutation proportionnels lors de l’exercice de la faculté de rachat. En effet, comme l’opération consiste en un retour à l’état initial, l’État ne prend ses 5,8 % d’impôts et se contente d’un droit fixe de 125 € (on parle d’acte innommé). Il reste toujours des frais d’actes à payer (les émoluments du notaire), mais cela n’est pas significatif par rapport à des frais de notaire classiques.

De plus, si l’investisseur prend un engagement de revendre dans les cinq ans, il bénéficiera lui aussi de frais réduits à l’acquisition. Les droits de mutation (la part « impôt » des frais de notaire) passeront de 5,8 % à 0,72%.

Le portage immobilier pour particuliers

À la différence de la vente à réméré, le portage immobilier pour particuliers n’a pas un cadre juridique spécifique. Il s’est développé plus tard que le réméré pour permettre principalement de dépasser la limite de cinq ans imposée par le vente à réméré. On voit des offres de portage pouvant aller jusqu’à 10 ans, et il ne serait pas étonnant de voir arriver prochainement des offres avec une durée illimitée.

Fonctionnement du portage immobilier pour particuliers

Comme pour le réméré, on s’appuie ici sur les méthodes d’une vente traditionnelle, et l’on adapte la documentation pour refléter la particularité de l’opération. La différence majeure avec une opération de réméré concerne la jouissance du bien. Suite à une vente à réméré, le vendeur (devenu occupant) ne bénéficie pas du statut de locataire (on parle de convention d’occupation précaire). Dans le cas d’un portage immobilier pour particuliers, un bail meublé classique sera mis en place. Cette approche offre deux avantages majeurs :

• côté occupant : il obtient le statut de locataire et les droits qui vont avec
• côté acheteur / investisseur : il bénéficie des avantages fiscaux du statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnel)

Durée d’une opération de portage

Comme évoqué en introduction, c’est là que se situe l’avantage majeur du portage. En effet, la loi n’impose aucune limite de temps sur ce type d’opérations.

Portage immobilier pour particuliers et frais de notaire

On retombe là dans le cadre classique des frais de notaire, aussi bien au moment de la vente initiale que du rachat. Le portage immobilier n’étant pas une opération de réméré et excédant le délai de cinq, il ne peut bénéficier de l’avantage fiscal des actes innommés. Lors du rachat, l’occupant (qui était le propriétaire initial), devra donc s’acquitter des frais de notaire classiques pouvant représenter jusqu’à 7,5 % du bien (5,8% d’impôts + émoluments du notaire + autres frais). Sur un bien valorisé 300 000 € on parle presque de 22 500 € (contre 125 € pour le réméré).

Même histoire pour l’investisseur. L’opération étant censée durer plus de cinq ans, il ne pourra pas prendre d’engagement de revendre dans les cinq, et ne bénéficiera donc pas de frais réduits.

Différences entre vente à réméré et portage immobilier

Le tableau ci-dessous vous offrira une lecture simple des principales différences entre la vente à réméré et le portage immobilier pour particuliers.

Le portage immobilier est aussi une notion utilisée dans le cadre d’opérations pour le compte de professionnels de l’immobilier. La terminologie est la même mais l’exécution est différente.

Quelques mots sur le portage immobilier pour professionnels

Le portage immobilier pour professionnels est différent de l’approche pour les particuliers. Ici, le professionnel de l’immobilier cherche à s’appuyer sur un investisseur pour réaliser une opération de marchand de biens ou de promotion. Le professionnel n’est d’ailleurs pas forcément déjà propriétaire et peut avoir juste sécurisé une promesse de vente ou un compromis. L’investisseur se substituera à l’acquéreur initial au moment de la réitération pour « porter » l’actif le temps de l’opération de division, rénovation ou promotion.

Fonctionnement du portage immobilier pour professionnels

On rentre ici dans un type d’opérations un peu plus techniques. En effet, le niveau de risques pour un investisseur est très différent car l’actif porté a vocation à être restructuré. Mis à part ce point, les modalités de structuration s’inspirent beaucoup du réméré avec :

• Différé de jouissance : l’opérateur conserve la jouissance du bien pour pouvoir réaliser son opération.
• Indemnité de jouissance : pour rémunérer le différé de jouissance.
• Complément de prix : le complément de prix sécurise la marge que l’opérateur touchera une fois le bien revendu.

Durée d’une opération et frais de notaire d’une opération de portage pour professionnels

On rentre là dans le cadre des opérations d’achat-revente classiques. La durée ne peut donc excéder cinq ans et l’investisseur se substituant à l’opérateur prendra un engagement de revendre dans ce délai. Cela lui permettra de bénéficier de droits de mutation réduits à 0,72 % contre 5,8 % quand il n’y a pas d’engagement de revente.

Voilà pour les différences principales entre vente à réméré et portage immobilier. Il peut exister d’autres cas particuliers, mais les principaux sont couverts ici. S’il fallait retenir qu’une chose, ce serait la durée de l’opération. La vente à réméré permet de bénéficier de vrais avantages fiscaux en ce qui concerne les droits de mutation, mais sa durée ne peut excéder cinq ans. L’arbitrage se fera donc principalement au regard de la durée nécessaire pour faciliter le rachat. N’hésitez pas à nous appeler si vous souhaitez plus de précisions.