On l’appelle vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat. Deux expressions pour désigner un même mécanisme, méconnu, mais qui peut permettre à un propriétaire en difficulté temporaire de se redonner de l’oxygène, sans renoncer définitivement à son bien immobilier.

Avant de s’engager dans un tel processus, il est essentiel d’en comprendre les règles, les termes… et les subtilités. C’est tout l’objet de ce glossaire de la vente à réméré : vous permettre de maîtriser, sans jargon inutile, les notions clés pour aborder ce type de projet en toute lucidité.

 

La vente à réméré

C’est une opération de vente immobilière encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, dans laquelle un propriétaire vend temporairement son bien à un investisseur tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai fixé à l’avance.

C’est une solution qui permet de monétiser rapidement un patrimoine immobilier, sans tirer un trait définitif sur la propriété.

Pour en savoir plus : Qu’est-ce que la vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat ?

 

Vente avec faculté de rachat

C’est le terme juridique exact qui désigne la vente à réméré. Cette faculté permet au vendeur initial de redevenir propriétaire du bien dans un délai allant généralement de 6 mois à 5 ans.

Ce droit est inscrit dans l’acte de vente et oblige l’acquéreur à revendre le bien si le vendeur exerce sa faculté de rachat dans les conditions prévues.

 

Vente avec complément de prix

Dans certaines opérations de réméré, le vendeur reçoit une partie du prix immédiatement, et le reste uniquement en cas de non-rachat, lors de la revente du bien sur le marché. C’est ce qu’on appelle une vente avec complément de prix.

 

Avance sur vente

Autre appellation pour la vente avec complément de prix. Elle reflète une vision plus « financière » de l’opération : on considère que le vendeur perçoit une avance de liquidités sur la vente définitive éventuelle.

C’est une approche souvent utilisée dans des montages alternatifs, notamment pour éviter la fiscalité d’une vente définitive si le rachat est l’objectif principal.

 

Indemnité de jouissance

C’est une somme versée par le vendeur (devenu occupant) à l’acquéreur pendant la durée du réméré, en contrepartie de la possibilité de continuer à habiter les lieux. Elle est souvent exprimée comme un « loyer » mensuel.

Juridiquement, il ne s’agit pas d’un loyer au sens strict, puisque le bien peut être racheté. On parle donc d’indemnité de jouissance.

 

Indemnité d’occupation

Synonyme de l’indemnité de jouissance. On l’utilise souvent lorsque l’occupation est tolérée, mais non formellement encadrée par un bail ou une convention d’occupation.

Dans tous les cas, c’est une redevance convenue entre les parties, et non soumise aux règles classiques de la location.

 

Différé de jouissance

Il s’agit d’un accord selon lequel l’acquéreur n’entre pas immédiatement en jouissance du bien, même s’il en est juridiquement propriétaire. Ce différé est souvent prévu pour permettre au vendeur de rester dans les lieux pendant la période de réméré.

Il est crucial de bien encadrer cette période pour éviter tout litige ultérieur.

 

Prix d’exercice de la faculté de rachat

C’est le prix que le vendeur devra verser s’il souhaite racheter son bien. Il correspond au prix de vente initial, auquel peuvent s’ajouter certains frais prévus contractuellement : indemnités, frais de notaire, intérêts, etc.

Il est défini dès la signature de l’acte de vente à réméré, ce qui garantit la transparence pour les deux parties.

 

Vente acte en main

Dans cette configuration, le vendeur perçoit un montant brut comprenant le prix de vente mais aussi l’ensemble des frais de notaire. C’est donc le vendeur (et non l’acquéreur) qui versera le montant des frais de notaire (émolument du notaire et droits de mutation).

C’est une pratique fréquente dans les ventes à réméré, car elle simplifie les calculs de liquidité disponible pour le vendeur.

Pour en savoir plus : Vente à réméré : quid des frais de notaire ?

 

Acte innommé

Un terme un peu technique pour désigner un acte sans qualification juridique précise dans le Code civil. Dans le cadre du réméré, cela concerne notamment l’acte de rachat, qui ne s’apparente pas à une vente classique.

Résultat : lors du rachat, les droits de mutation ne s’appliquent pas. On paie un droit fixe de 125 €, quels que soient la valeur du bien ou son évolution. Un avantage fiscal non négligeable.

 

Promesse de vente à réméré

Première étape de l’opération, cette promesse formalise l’intention du propriétaire de vendre, mais avec une faculté de rachat. Elle encadre les conditions générales, notamment le prix, le délai, et les modalités d’occupation.

 

Compromis de vente à réméré

C’est l’alternative à la promesse de vente. Le compromis est un engagement mutuel de réaliser la vente à réméré (le vendeur s’engage à vendre, et l’acquéreur à acheter).

Comme la promesse, le compromis détaille le prix de vente, le prix de rachat, les conditions suspensives éventuelles, et les droits de chacun pendant la période de réméré.

 

Acte authentique de vente à réméré

C’est l’acte final, signé chez le notaire. Il officialise la cession temporaire du bien, et fixe l’ensemble des conditions juridiques, financières et pratiques de l’opération.

C’est ce document qui donne toute sa force exécutoire au réméré, en s’appuyant sur les articles du Code Civil.

 

Durée d’une vente à réméré

Le Code Civil autorise une durée maximum de 5 ans. Dans la pratique, la plupart des ventes à réméré s’étalent entre 18 et 36 mois ce qui laisse le temps au vendeur de se réorganiser et de préparer le rachat.

Cette durée est convenue dès le départ et inscrite dans l’acte.

 

Décote

La vente à réméré s’effectue rarement à la valeur réelle du bien sur le marché. Il existe une décote, justifiée par la prise de risque de l’acquéreur, le caractère temporaire de la cession, et les frais associés.

Elle varie selon les cas, mais reste en général comprise entre 30 % et 50 % de la valeur vénale du bien.

 

Code civil (articles 1659 à 1673)

Ce sont les articles qui encadrent la vente avec faculté de rachat. Ils définissent :

• la validité de la faculté de rachat,
• le délai maximum,
• les effets du rachat sur la propriété,
• la nullité de certaines clauses abusives.

Un socle juridique clair, mais nécessitant un accompagnement adapté pour bien en maîtriser les contours.

Pour en savoir plus : Réméré et Code Civil, décryptage des 15 articles

 

En conclusion : bien comprendre, mieux décider

La vente à réméré est un outil puissant, mais complexe. Elle permet à des propriétaires d’éviter la saisie, de rebondir, de préserver un bien familial. Mais chaque mot a son importance, chaque clause a ses implications.

Chez Solustone, nous croyons qu’un bon accompagnement commence par la compréhension. Ce glossaire du réméré n’est qu’un point de départ : nos équipes sont là pour traduire, expliquer, et construire avec vous une solution sur mesure, dans le respect de vos intérêts comme de ceux de l’investisseur.

La réussite d’une opération de réméré repose sur l’équilibre. Et cet équilibre se construit dans la transparence.