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Quel est le coût d’une vente à réméré ?

Published On: juin 2024

Le réméré est une forme d’opération de cession-bail dans laquelle un propriétaire vend son bien immobilier, tout en conservant la jouissance, ainsi que la faculté de le racheter plus tard. Il y a donc deux ventes (vente puis rachat) et une occupation. Le coût d’un réméré n’est pas négligeable, mais cela ne revient pas forcément plus cher que de vendre, louer et racheter plus tard. Attention toutefois à bien analyser la proposition que vous recevrez pour vous éviter toutes mauvaises surprises.

Rappel du fonctionnement du réméré

Le réméré, officiellement appelé vente avec faculté de rachat depuis 2009, est une principe qui a officiellement vu le jour dans le Code Civil (Section VI – Article 1659 à 1673) lors de sa promulgation en 1804. Au travers d’une telle opération, un propriétaire peut vendre temporairement son bien immobilier à un investisseur, en gardant la faculté de le racheter plus tard. Une telle approche permet à un propriétaire de monétiser rapidement son bien immobilier, sans pour autant déménager, et tout en conservant la possibilité de le racheter plus tard.

Cette vente avec faculté de rachat s’effectue à un prix représentant une fraction de la valeur vénale réelle du bien. En effet, dans une telle opération, l’investisseur n’a ni la possibilité de jouir du bien, ni la main sur la liquidité (la façon dont le bien sera revendu) ; pour compenser ces risques, l’investisseur demande généralement une décote comprise en 30 et 50% de la valeur réelle du bien. L’ancien propriétaire pourra racheter son bien plus tard au même prix, auquel sera rajouté une indemnité.

Enfin, il est important de comprendre que, suite à la vente avec faculté de rachat du bien, le propriétaire initial conserve la jouissance de celui-ci. En d’autres termes, s’il en était l’occupant, il continue à habiter dans son bien, et si le bien était loué à un tiers, le propriétaire initial continue de percevoir les loyers.

Vous l’aurez compris, le réméré n’est pas une opération de crédit, mais bien une vente (avec faculté de rachat), au cours de laquelle il y a vente, puis occupation, puis exercice de la faculté de rachat. Chacune de ces étapes comportent des frais et indemnités que nous présentons ci-dessous.

 

Coût d’un réméré

Frais de transaction du réméré

Une opération de réméré est souvent intermédiée par un mandataire spécialisé qui travaille sous le statut d’agent immobilier spécialisé sur ce type de ventes. Ses honoraires peuvent varier de 5% à 10% du prix de vente du bien immobilier.

Frais d’acquisition à la signature du réméré

Plus communément appelés frais de notaires, ces frais permettent d’officialiser et enregistrer le changement de propriété. On parle souvent de frais « acte en main » dans une opération de réméré, ce qui signifie que les frais de notaire sont à la charge du vendeur. Ils varient en fonction du statut de l’investisseur. En effet, si l’investisseur est un professionnel de l’immobilier, les frais seront dits « réduits » et représentent environ 2,5% du prix d’acquisition. Dans le cas d’un investisseur particulier, ces frais peuvent avoisiner les 7,5%.

Indemnité d’occupation

Comme nous l’avons vu plus haut, lors d’une opération de réméré, un propriétaire vend son bien à un investisseur, tout en conservant la faculté de le racheter. Il bénéficie pendant cette intervalle d’un différé de jouissance lui permettant de continuer à occuper le bien, ou de percevoir les loyers si le bien est loué. Ce différé de jouissance est rémunéré par une indemnité d’occupation qui se situe généralement entre 8 et 12% du prix vente.

Frais d’acte lors de l’exercice de la faculté de rachat

Lorsque que le propriétaire initial décide d’exercer sa faculté de rachat, il faut passer à nouveau chez le notaire, mais la bonne nouvelle, c’est qu’il n’y a plus de frais proportionnels. En effet, la part d’impôts des frais de notaire (près de 6% de la valeur du bien), est remplacée par un droit fixe de 125 € ! Il restera toutefois les frais de rédaction de l’acte à régler au notaire.

Indemnité d’immobilisation

Enfin, lors de l’exercice de la faculté de rachat, le prix d’exercice est en général supérieur au prix d’acquisition initial. Cette différence (ou marge) est un indemnité perçue par l’investisseur pour avoir porté le bien et immobilisé de la trésorerie pendant plusieurs années. Cette marge se situe elle aussi entre 8 et 12% du prix d’acquisition initial.

 

Concentrés sur une seule opération, ces coûts semblent important, mais comparer à une alternative qui serait la vente définitive, le déménagement, la location d’un autre bien, puis enfin le rachat d’un nouveau bien, on se rend compte que l’arbitrage n’est pas évident.

 

Coût d’un réméré vs. la vente définitive ?

Le réméré vient apporter une solution de liquidité à court terme, tout en permettant à un propriétaire de rester vivre chez lui. La seule alternative si le timing le permet, serait la vente définitive et le déménagement, puis à terme l’achat d’un autre bien. Mais une telle solution génère aussi un coût important si l’on additionne tous les frais : vente, déménagement, location, notaire, déménagement, etc.

Comparons par exemple deux cas de figure :

  • Vente classique d’un bien valorisé 450 000 €, déménagement dans un bien similaire, location, puis rachat d’un bien équivalent.
  • Vente à réméré sur un bien valorisé 450 000 € et commercialisé à 60% de sa valeur, soit 270 000 €.
Vente Classique Réméré
Frais d’agence 27 000 € 23 000 €
Frais de notaire 0 € 7 000 €
Déménagement 3 000 € 0 €
Loyer (2 ans) 35 000 € 45 000 €
Impôts et taxes 1 000 € 3 000 €
Acquisition Nouvel Achat Rachat
Frais d’agence 27 000 € 0 €
Indemnité d’Immobilisation 0 € 45 000 €
Frais de notaire 34 000 € 0 €
Déménagement 3 000 € 0 €
Total 130 000 € 123 000 €

 

Comme nous venons de le voir, le coût d’un réméré est non négligeable et il est par conséquent important de bien étudier la pertinence avant de se lancer (pour vous y aider, vous pouvez consulter notre article présentant les principaux aspects de la vente à réméré – ou vente avec faculté de rachat). Si le montant libéré est suffisant et que l’alternative est la vente définitive, voire pire la saisie, il y a de grandes chances que la vente à réméré soit une bonne alternative, mais il faut dans ce cas bien étudier la proposition, surtout en ce qui concerne la décote. En effet, si au terme du délai le propriétaire initial n’a pas exercé sa faculté de rachat, l’investisseur devient propriétaire irrévocable d’un bien acheté très en dessous de sa valeur de marché. Dans une telle situation, Solustone s’engage pour sa part à reverser un complément de prix (même si la vente intervient après le terme du réméré), mais ce n’est pas le cas de tous les investisseurs.

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