Réméré et complément de prix, comment ça marche ?

9 Oct 2024

Lors d’une vente à réméré, un vendeur vend son bien temporairement pour une fraction de son prix (50 à 70 % de sa valeur max) et garde la possibilité de le racheter plus tard. Il conserve aussi la possibilité de (re)vendre son bien sur le marché pendant toute la durée du réméré. Le cas échéant, il percevra une partie du fruit de la vente. Différents mécanismes permettent d’encadrer cela, et celui qui nous intéresse ici est le complément de prix. Attention toutefois au délai, car dans la plupart des cas, ce mécanisme n’est plus applicable une fois la période initiale du réméré dépassée. À noter qu’à l’inverse, le complément de prix Solustone reste valable indéfiniment.

Quelques rappels sur l’exercice de la faculté de réméré (ou faculté de rachat)

Une vente à réméré est un mécanisme permettant à un propriétaire en recherche de liquidités de vendre temporairement son bien, tout en gardant la faculté de le racheter plus tard. Cette vente amène une mutation de propriété.

Important : il ne faut pas confondre un réméré avec un crédit. Dans le premier cas, un investisseur achète le bien et l’ancien propriétaire en devient occupant, avec la faculté de le racheter. Dans le second, c’est un établissement bancaire qui lui prête de l’argent contre des intérêts.

La vente à réméré se contractualise au travers d’un acte de vente classique dans lequel figurera différentes clauses particulières comme la faculté de rachat, le différé de jouissance, ou le complément de prix.

Faculté de rachat

C’est dans cette clause qu’on retrouve les éléments relatifs à la faculté de rachat : le bénéficiaire, les étapes, la durée, les modalités d’exercice de la faculté de rachat et son prix, l’impact d’un défaut d’exécution, etc.

Dans une promesse Solustone, nous ajoutons aussi le principe d’une vente conjointe. Ce dernier point est important : au terme d’un réméré Solustone, même si nous devenons propriétaires irrévocables, nous nous engageons à revendre le bien conjointement avec l’ancien propriétaire et à lui verser un complément de prix.

Cela peut paraître normal, mais ce n’est pas une clause classique que l’on retrouve dans tous les actes de réméré. En règle générale, au terme d’un réméré, si le propriétaire initial n’a pas racheté ou revendu, il perd tout droit sur son bien et le complément de prix potentiel.

Différé de jouissance

Cet article encadre l’occupation du bien, mais aussi la perception de loyers éventuels par l’ancien propriétaire si celui-ci est loué. Vous y retrouverez aussi les éléments économiques de cette jouissance, à savoir les modalités de versement de l’indemnité de jouissance et son montant. Ce montant varie très fortement d’un rémériste (investisseur spécialisé en réméré) à l’autre, et est généralement compris entre 8 et 12 % du prix d’acquisition.

N’hésitez pas à consulter notre article complet sur la vente à réméré pour plus d’informations.

Le Complément de prix dans un réméré

Le principe du complément de prix est de plus en plus utilisé dans des opérations de vente à réméré. Cette approche permet au vendeur à réméré qui ne serait pas en capacité de racheter, de revendre le bien sur le marché avec l’espoir de percevoir un complément de prix.

Pour rappel, suite à la mise en place du réméré, le propriétaire a changé : c’est le rémériste qui a acheté. Par conséquent, en cas de vente du bien, ce sera le rémériste qui percevra le fruit de la vente. Le principe du complément de prix permet de prévoir dès le début une répartition de ce montant entre le propriétaire initial et le rémériste.

Calcul du complément de prix

Ce calcul peut varier en fonction de l’investisseur, mais il semble légitime de se dire qu’il devrait correspondre à une formule type :

Complément de prix = Prix de vente – Prix d’exercice de la faculté de rachat – Indemnité et frais dûs par l’occupant (le propriétaire initial)

Attention toutefois à la durée de vie du complément de prix.

Durée du complément de prix

Comme évoqué plus haut, dans la plupart des cas, ce droit au complément de prix n’est valable que pendant la durée du réméré. Cela signifie qu’une fois le terme du réméré atteint, le propriétaire initial perd ce droit. Ce dernier aura donc vendu irrévocablement son bien à un investisseur, pour une fraction du prix.

Que se passe-t-il après ?

Dans un schéma classique, le rémériste devient propriétaire irrévocable et peut disposer du bien à sa convenance, sans ne rien devoir au propriétaire initial. Ce dernier devra donc quitter les lieux et se reloger si le bien était sa résidence principale.

Dans un souci de préservation du patrimoine du propriétaire initial, Solustone a pensé un complément de prix sans date limite d’exécution.

Le complément de prix Solustone

L’approche des réméristes traditionnels peut se justifier d’un point de vue économique, et nous ne critiquons pas l’approche. Même si nous restons nous aussi investisseurs, nous voyons chaque actif comme le patrimoine d’un partenaire propriétaire. Nous sommes une sorte d’étagère sur laquelle les propriétaires viennent déposer leur bien pour le monétiser, le temps de choisir entre le racheter ou le revendre.

Un complément de prix qui ne s’éteint jamais

Si le délai du réméré prévu initialement au contrat est dépassé, et que le bien n’est pas racheté ou vendu, cela ne change pas notre vision. Nous gardons notre engagement de reverser un complément de prix une fois la vente réalisée. Nous décorrélons donc totalement la période du réméré de celle du complément de prix : le réméré a une durée prévue initialement (qui pourra être ajustée en fonction des situations), mais le complément de prix n’a pas de fin.

Les opérations de vente à réméré doivent être vues comme temporaires. Elles offrent de la flexibilité et de la liquidité à des propriétaires ayant besoin de monétiser un patrimoine immobilier. Le complément de prix apporte une vraie forme de réassurance pour le propriétaire qui a besoin d’un réméré. En effet, même s’il vend son bien décoté à un investisseur, le complément de prix lui garantit que, s’il ne peut pas racheter et choisit de revendre sur le marché, il touchera un complément en plus du montant perçu initialement. Il convient toutefois de bien suivre le calendrier et le marché si ce complément de prix a une durée de fin, surtout dans un contexte de marché de la transaction au ralenti. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur le complément de prix ou le réméré en général.

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