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Vers un réméré responsable

Published On: mars 2024

Après presque trois ans à essayer de dépoussiérer le réméré (aussi appelé vente avec faculté de rachat) pour lui redonner ses lettres de noblesse et en faire une solution responsable au service des propriétaires (pour rappel, c’est à la base un article du Code Civil !), je constate avec bonheur que les lignes commencent à bouger. Il y a encore certains cow-boys dans notre secteur, mais d’autres repensent leur offre à l’image de ce que Solustone a essayé de faire en intégrant son fameux « complément de prix ». Est-ce le début d’un mouvement du secteur pour un meilleur équilibre entre propriétaires et investisseurs ? Je l’espère !

Le réméré, un principe au service des propriétaires

Ce titre résonne comme un pléonasme quand on sait que le réméré a officiellement fait son apparition dans le Code Civil en 1804… c’est à dire dès sa promulgation. Qui dit Code Civil, dit un ensemble de lois et de principes qui régissent le statut des personnes, des biens, et des relations entre les personnes privées. Et pourtant, de nombreuses dérives existent, avec un équilibre par toujours respecté en les parties.

Pour rappel, le réméré (Section VI – Article 1659 à 1673 de Code Civil) ou vente avec faculté de rachat, permet comme son nom l’indique à un propriétaire de vendre son bien tout en conservant la faculté de le racheter plus tard. Souvent (mal) utilisé dans le cadre de transactions immobilières, le réméré peut aussi être utilisé pour la vente d’autres actifs comme une voiture ou même des chaussures (si si, j’ai rencontré récemment un entrepreneur qui souhaitait offrir à des collectionneurs de *sneakers* – des baskets – la faculté de monétiser une partie de leur collection via une approche en réméré).

Dans les principaux avantages du réméré, il y a certes la faculté de rachat (fondement même du principe) mais il y a aussi la possibilité pour le vendeur de conserver la jouissance du bien cédé et de bénéficier de droits de mutation extrêmement faibles lors de l’exercice de la faculté de rachat.

Pour en apprendre plus, n’hésitez pas à jeter un œil à notre article complet sur le réméré et la vente avec faculté de rachat.

Dans quels cas a-t-on recours à un réméré ?

Le réméré a commencé à se démocratiser il y a une dizaine d’années quand certains acteurs se sont aperçus qu’une partie des propriétaires en mal de trésorerie se retrouvaient exclus des circuits bancaires classiques. Le réméré est apparu comme une solution idéale pour permettre à ces propriétaires de monétiser leur bien immobilier en le vendant temporairement.

En effet, il suffit d’aller sur la plupart des sites des réméristes (nom donné aux acteurs du réméré) pour s’apercevoir qu’historiquement les principaux sujets traités sont autour du fichage FICP par la Banque de France, du surendettement et de la saisie immobilière. Solustone s’est d’ailleurs lancée sur ce secteur pour éviter à de nombreux propriétaires l’issue souvent tragique d’une adjudication (vente aux enchères).

Cela reste vrai, mais la conjoncture actuelle contribue à démocratiser très largement le principe du réméré. Par conjoncture actuelle j’entends la forte inflation, la hausse des taux de crédit, le ralentissement du marché de l’immobilier, le vieillissement de la population, le recours massif au PGE dans la période post Covid, l’augmentation du nombre de sociétés en plan de sauvegarde ou autres formes de procédures, etc. Face à un besoin de liquidité croissant, le réméré est en effet une bonne solution pour monétiser son patrimoine immobilier.

Les limites du réméré

Tout investissement a un risque, et les particularités du réméré rajoutent une part d’incertitudes côté investisseurs quant à la détention (j’achète mais ne sais pas si je vais pouvoir garder) et l’occupation du bien (j’achète mais ne peux pas jouir du bien car l’ancien propriétaire reste occupant). Logique me direz vous ! Comme nous l’avons dit plus haut, c’est justement pour ces raisons que le réméré s’est développé. Certes, mais qui dit risques pour un investisseur dit aussi rendement (on parle beaucoup de couple « rendement/risque » en investissement), et plus le risque perçu est fort, plus les attentes de rendement vont être élevées.

Pour compenser ces risques, il y a certes une indemnité d’occupation (une forme de loyer) versée aux investisseurs, mais il y a aussi une décote appliquée sur le bien. Cette décote se comprend d’un point de vue purement “risque” et pourrait se comparer au ratio hypothécaire demandé par les banques (le ratio hypothécaire est le montant de la dette divisée par la valeur vénale du bien). Pour vous donner un ordre d’idée, les rares banques étrangères qui font ce que l’on appelle du refinancement hypothécaire prennent un ratio hypothécaire de 30 à 40%. En d’autres termes, elles vous prêtent 30 à 40% de la valeur de votre bien contre une hypothèque de 100% sur ce même bien.

Mais voilà, si elle est mal encadrée, la décote d’un réméré peut s’avérer extrêmement confiscatoire en cas de non-exercice de la faculté de rachat par le propriétaire initial. En effet, imaginez un propriétaire vendre son bien avec une décote de 40% (il vend donc temporairement à 60% de la valeur vénale). Que se passe-t-il si ce dernier ne parvient pas à exercer sa faculté de rachat au terme du réméré ?

C’est là le plus gros déséquilibre à mes yeux, et le principal problème que résout le complément de prix Solustone. En effet, en cas de non-exercice de la faculté de rachat, le propriétaire initial peut commercialiser le bien et empocher la différence entre le prix de vente et le montant que nous lui avons déjà donné. Une évidence pour nous, surtout face à la violence de certaines adjudications, mais qui ne fait pas encore l’unanimité auprès des réméristes.

Ce qui se dessine petit à petit

Je ne sais pas si notre arrivée est la seule raison pour laquelle les choses bougent sur notre secteur, mais je suis heureux de voir que certains investisseurs se posent la question de cet équilibre. Et ce ne sont d’ailleurs pas les seuls… Beaucoup de notaires qui étaient auparavant réticents à opérer des rémérés en raison du déséquilibre évoqué et des dérives que cela a pu engendrer, regardent d’un nouvel œil nos montages incluant ce fameux complément de prix.

Alors bien sûr, il y a des acteurs historiques du réméré qui restent ancrés sur leurs positions et profitent de la décote pour gagner encore plus d’argent, mais ma conviction est que l’équilibre va progressivement bouger au profit des propriétaires. Et il faut l’espérer, car cela contribuera à la démocratisation de cet outil formidable… quand il est bien utilisé.

L’approche s’inspire d’ailleurs grandement de ce que l’on appelle “sale and leaseback” dans le monde professionnel ; une approche permettant à une société de vendre un actif d’exploitation pour libérer des liquidités, puis de continuer à l’exploiter en tant que locataire.

On parle aussi énormément de “home equity release” dans le monde résidentiel anglo-saxon. Il faut comprendre par là : “libération des fonds bloqués dans sa maison”. Certes nous sommes encore loin de pouvoir proposer autant de solutions en France, mais nous voyons de plus en plus de solutions alternatives permettant cela, comme le viager, le démembrement, la vente de parts d’indivision, etc.

 

Le réméré a été souvent mal utilisé, il n’y a aucun doute, et il suffit de se balader sur internet pour en découvrir certains abus. Mais le réméré n’en reste pas moins un outil incroyable, initialement pensé pour le citoyen (#CodeCivil), et que des acteurs comme Solustone essayent de démocratiser comme une solution responsable et équitable de monétisation de patrimoine immobilier. Nous sommes petit à petit en train de transposer le modèle du sales and leaseback dans le monde du résidentiel, pour les particuliers. Le rendre accessible à tous nous demandera encore certainement quelques années de travail, mais je n’ai aucun doute que nous y parviendrons !

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