Quand on se lance dans une acquisition immobilière, la question du financement se pose très vite pour déterminer son budget. Pour cela, il suffit de se tourner vers l’un des nombreux simulateurs en ligne disponibles. Une fois le bien trouvé, on peut commencer la consultation des banques et des courtiers. On découvre petit à petit de nombreux termes qu’il n’est pas toujours facile de comprendre. Pour vous faciliter le travail, nous vous proposons ce rapide glossaire sur le crédit immobilier.

 

Assurance emprunteur

Une banque ou un établissement de crédit demande à ce que l’emprunteur souscrive à une assurance pour garantir les paiements des mensualités, ou le remboursement du capital, en cas de problème (invalidité, décès, chômage, etc.).

Capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est un calcul qui permet à une banque de déterminer la part des revenus nets globaux du foyer qui sera allouée au paiement des mensualités et aux pensions alimentaires. Cela permet de s’assurer que la pression financière du crédit ne sera pas trop élevée, au risque de mettre le ménage en difficulté. Le ratio à ne pas dépasser est de 33 %.

Capital emprunté

Le capital emprunté est le montant du crédit souscrit par l’emprunteur.

Capital restant dû

Le capital restant dû est, comme son nom l’indique, le capital qu’il reste à rembourser à un instant T.

Coût total du crédit

C’est le coût total de l’opération de financement. Il y a certes le montant total des intérêts facturés par la banque, mais il faut ajouter à cela les différents frais comme les frais de dossier, les coûts de l’assurance, les frais d’ouverture et de gestion de compte, les honoraires d’intermédiation (si vous êtes passé(e) par un courtier), etc.

Durée du crédit

La durée du crédit est la période qui commence le jour de l’émission de l’emprunt et se clôture lors du paiement de la dernière échéance. Il se compte en nombre d’années et peut aller jusqu’à 25 ans en France.

Échéance

Une échéance est une date à laquelle expire un délai. Dans le cadre d’un crédit, c’est la date à laquelle l’emprunteur doit effectuer un paiement. On parlera de mensualité quand les échéances sont mensuelles, et d’annuité quand elles sont annuelles. Le nombre total d’échéances correspond à la durée du crédit.

Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)

Le HCSF est l’autorité chargée de la surveillance du système financier. Il définit les critères d’octroi du crédit permettant aux banques de valider la capacité d’emprunt de l’emprunteur.

Mensualité d’emprunt

C’est le paiement d’échéances mensuelles. Une mensualité d’emprunt comprend différents éléments :

• les intérêts : pour rémunérer la banque
• le remboursement du capital : pour rembourser progressivement le capital emprunté
• la prime d’assurance : pour rémunérer l’assureur

La banque offre en général à l’emprunteur une certaine flexibilité sur la date de paiement de sa mensualité. Cela lui permet de choisir une date postérieure à la réception de son salaire par exemple.

Montant total des mensualités

C’est la somme de toutes les mensualités. Ce montant comprend la somme trois éléments vus plus haut dans Mensualité d’emprunt : intérêts, capital et primes d’assurance.

Montant total dû par l’emprunteur

Ce montant est la somme de tous les frais dûs par l’emprunteur, ainsi que le capital. Il comprend donc le capital, les intérêts d’emprunt, la totalité des primes d’assurance, les frais de dossiers, les frais d’ouverture et de gestion de comptes, etc.

Reste à vivre

Le reste à vivre est la différence entre la totalité des revenus d’un ménage et ses charges fixes liées au logement (mensualités d’emprunts, taxe foncière, eau, électricité, internet, etc.).

Tableau d’amortissement

À chaque émission de prêt, l’établissement émetteur est dans l’obligation de fournir un tableau récapitulatif des échéances du prêt. Si le crédit a été émis sur 20 ans, soit 240 mensualités, le tableau comportera donc 240 lignes. Sur chaque ligne, on retrouve les informations suivantes :

• capital restant dû en début de période
• mensualité à payer sur la période
• part d’intérêts
• part de capital
• part d’assurance
• capital restant dû en fin de période

Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA)

Ce taux a été rendu obligatoire par la loi Hamon du 17 mars 2014. Il permet à un emprunteur d’identifier le taux effectif de l’assurance, en incluant tous les coûts liés à la mise en place de celle-ci.

Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le TAEG a été rendu obligatoire au niveau européen par la directive MCD (Mortgage Credit Directive) du 28 février 2014. Cette loi avait pour objectif d’uniformiser les pratiques des établissements prêteurs au niveau européen pour offrir plus de transparence, et faciliter la comparaison entre les offres. Le Taux Annuel Effectif Global est un taux calculé en intégrant tous les coûts directs (taux d’intérêt, frais de dossiers, etc.) et indirects (assurance, frais de gestion, etc.) du crédit immobilier.

Taux d’effort

Comme pour la capacité d’emprunt, le taux d’effort a pour objectif de déterminer la capacité d’un ménage à emprunter. Le taux d’effort va toutefois un peu plus loin en prenant en compte les dépenses réelles d’un logement, des mensualités d’emprunts à la taxe foncière, en passant par d’autres charges comme l’eau, l’électricité, internet, etc. La différence entre les revenus et les charges pris en compte s’appelle le reste à vivre, et permettra de déterminer si le ménage aura assez de trésorerie pour financer ses autres dépenses du quotidien. Le ratio (charges pour se loger divisées par revenus) maximum pour le taux d’effort est de 35 %.

Taux d’usure

Le taux d’usure est de TAEG maximum au-dessus duquel une banque n’a pas le droit d’émettre un financement.

Taux d’intérêt

C’est le taux applicable au capital emprunté. Il correspond à la rémunération que la banque perçoit pour financer l’emprunteur.

Taux fixe

Un taux fixe reste constant tout au long de la durée du crédit. Avec un taux fixe, il est facile de calculer le coût global du crédit dès le début.

Taux Effectif Global (TEG)

Le TEG était la pratique en vigueur avant l’apparition du TAEG. Il est encore utilisé pour les financements professionnels mais est dorénavant remplacé par le TAEG pour les prêts immobiliers aux particuliers.

Taux variable

Le taux variable est un taux qui fluctue tout au long de la durée du financement. Il est composé de deux éléments : un indice de référence (en général Euribor 3 ou 12 mois) et la marge de la banque (sa rémunération). Pour éviter de trop fortes fluctuations, le taux variable peut être capé à la hausse comme à la baisse. Cela signifie qu’il ne pourra pas dépasser des limites prédéfinies à la hausse comme à la baisse.

 

Voilà une liste des termes les plus employés quand on se lance dans un financement bancaire. Si certains vous manquent, n’hésitez pas à nous les indiquer en commentaire et nous compléterons ce glossaire du crédit immobilier. Nous ne manquerons pas non plus de le faire si la législation évolue et que de nouvelles notions apparaissent.