Vous êtes confrontés à une séparation, un divorce ou à une succession suite à la perte d’un de vos proches et vous souhaitez conserver le bien auquel vous êtes attaché, une solution existe pour vous. Le rachat de soulte. Nous avons écrit cet article pour vous, afin de rendre la compréhension de ce sujet plus facile !

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Dans ces différentes situations, il s’agit de régler la soulte afin de devenir l’unique propriétaire du bien que vous voulez conserver. La soulte est un terme juridique qui désigne une compensation financière dont une personne va devoir s’acquitter après avoir reçu des biens d’un montant plus élevé que ce qu’elle aurait dû recevoir.

Dans le cadre d’un divorce, vous en entendrez souvent parler, d’un rachat de soulte. L’un des deux époux doit verser à l’autre cette compensation financière pour obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier acheté en commun.

Nous parlons ici de bien immobilier, car c’est le cas le plus fréquent, mais sachez que le rachat de soulte s’applique de la même manière pour l’ensemble des biens.

Le rachat de soulte peut aussi être un sujet dans le cadre d’une succession. L’un des héritiers qui souhaite garder le patrimoine immobilier, doit verser une compensation financière aux autres héritiers afin de racheter leur part.

Pour reprendre avec des termes plus techniques, la soulte est donc le mot utilisé pour désigner la part d’un autre indivisaire. Vous allez alors devoir racheter cette part pour un bien en indivision, dont vous êtes partiellement propriétaire et pour lequel vous souhaitez le devenir pleinement.

Comment calcule t-on la soulte lors d’un rachat ?

Dans un rachat de soulte suite à un divorce ou une séparation, le point de départ est le régime matrimonial. Le montant est fixé entre les indivisaires à l’amiable ou par l’intermédiaire d’un professionnel (expert immobilier).

Pour le calculer, il faut partir de la valeur du bien immobilier et diviser par deux. Vous l’aurez compris, le point sensible est de tomber d’accord sur la valeur du bien immobilier.

Nous vous mettons en dessous cette formule qui vous permettra de calculer le montant de la soulte. Attention, il faut d’abord déterminer le montant du bien.

Ces montants vous seront présentés par un notaire qui doit valider le rachat de la soulte. Montant de la soulte = (Valeur de la maison / n) – (Montant du capital restant dû du crédit / n)

Quant à la succession, par expérience, le rachat de soulte est généralement simplifié si la valeur des parts de chaque héritier est précisée dans le testament du défunt. L’héritier désireux de devenir l’unique propriétaire du bien immobilier peut s’appuyer sur les informations issues de ce document pour déterminer le montant de la soulte des autres héritiers.

Dans le cas où le testament ne comprendrait aucune donnée précise relative aux parts des héritiers, les héritiers peuvent trouver un compromis pour déterminer le montant de la soulte, ou saisir le Juge aux affaires familiales.

Nous vous précisons que cette opération de rachat de soulte implique un passage chez le notaire. Les frais seront composés de droits de mutation, ainsi que le droit de partage. Cette taxe s’élève depuis le 1er janvier 2022 à 1,10 % de la valeur totale du bien pour un divorce, une rupture de Pacs ou une séparation de corps.

S’il s’agit d’une succession, le taux du droit de partage est de 2,5 %. Pour utiliser le simulateur de droits de succession de l’administration, cliquez-ici.

Vous vous posez certainement la question du financement de ce rachat de soulte ? Nous allons y répondre.

Nous n’allons pas le nier, généralement les personnes dans cette situation ont recours à un crédit immobilier, que le bien soit entièrement remboursé ou qu’il reste des mensualités à payer. Le ou la futur(e) unique propriétaire procède au rachat du crédit immobilier, si celui-ci n’est pas terminé d’être payé, et à la souscription d’un nouvel emprunt.

Pour pouvoir effectuer ce type d’opération, il ne faut pas dépasser un taux d’endettement de 35 % sinon la banque refusera de suivre !

Pas d’inquiétude !

Une solution existe : la vente avec faculté de rachat. Elle vous permet de vendre votre bien pour une courte durée (5 ans maximum).

Vous disposerez des liquidités pour racheter la soulte des autres indivisaires, et vous pourrez trouver le temps de rassembler les fonds nécessaires à votre projet de rachat. Le tout, en continuant à vivre dans le bien en question, dans le cadre d’un différé de jouissance !

Un divorce ou une succession sont des épreuves qui ne sont pas faciles, mais qui n’imposent pas forcément de se séparer d’un bien auquel on est attaché, ou que l’on veut transmettre.

Pour racheter la part des autres indivisaires, nous vous recommandons fortement de penser à la vente à réméré. Elle se prête totalement à ce type de projet !

Si nous pouvons vous aider, nous le ferons !

 

Pour en savoir plus sur la vente avec faculté de rachat, ses conséquences et ses conditions, n’hésitez pas à nous contacter au plus vite !