Comme son nom l’indique, une copropriété est constituée de différents propriétaires, possédant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Quand on aborde le sujet travaux d’une copropriété, il existe certaines particularités inhérentes à ce concept même de copropriété. Par exemple, des travaux dans la partie privative d’un copropriétaire, ne devraient pas être validés en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires. A priori, on est d’accord… et pourtant, il existe des exceptions. Il est donc bien important de distinguer les cinq familles de travaux réalisables dans une copropriété, et d’ensuite se pencher sur les modes de décisions.

 

Travaux sur les parties privatives

Les travaux sur les parties privatives, sont les travaux réalisés dans l’appartement ou la maison d’un copropriétaire, et qui respectent le règlement de copropriété, n’affectent pas l’aspect extérieur du bâtiment, ou ne touchent pas aux parties communes. Ce dernier point est à prendre avec précaution. En effet, certaines parties d’un logement situé dans une copropriété, comme par exemple les cheminées, les murs porteurs, certaines poutres ou balcons… sont considérées comme des parties communes, et il faudra par conséquent un accord du syndicat des copropriétaires pour effectuer des travaux les affectant.

Vote et décision

• Le copropriétaire : si les travaux n’impactent pas les parties communes ou l’aspect extérieur de la copropriété.
• Le syndicat des copropriétaires : pour la partie des travaux qui impacterait les parties communes ou l’aspect extérieur de la copropriété.

 

Travaux d’entretien de la copropriété

Les travaux d’entretien sont à l’initiative du syndic de copropriété et ont pour but, comme leur nom l’indique, d’entretenir la copropriété. Il existe deux catégories de travaux d’entretien :

• les petits travaux, qui vont du changement de prise ou d’ampoule, à la maintenance de la chaudière ou de l’ascenseur, et
• les gros travaux, comme la réfection d’une toiture, le changement d’huisseries, ou le remplacement d’équipement collectif (comme chaudière ou ascenseur).

Vote et décision

• Le syndic de copropriété : pour les petites travaux
• Le syndicat des copropriétaires : pour les gros travaux (le type de majorité dépendra des travaux à effectuer).

 

Travaux d’amélioration de la copropriété

Les travaux d’amélioration permettent d’améliorer les parties communes de la copropriété et le quotidien des copropriétaires. Un bon exemple serait l’installation d’un ascenseur dans un immeuble de cinq étages, ou l’isolation par l’extérieur (pour améliorer la performance énergétique).

Vote et décision

• Le syndicat des copropriétaires :  le type de majorité dépendra des travaux à effectuer

 

Travaux urgent

On parle là des travaux à traiter en priorité sous risque de porter atteinte à la santé de la copropriété, ou celle des copropriétaires. Cela peut aller de la simple réparation d’une chaudière en panne, à des travaux plus importants comme le renforcement d’une poutre ou d’un mur qui menaceraient de s’écrouler.

Vote et décision

Nous sommes ici dans un cas particulier : le syndic peut mandater les travaux dans l’urgence, sans consulter le syndicat des copropriétaires, mais il devra organiser ensuite une assemblée générale pour officiellement entériner la décision de travaux.

 

Travaux obligatoires

Ce dernier type de travaux concerne la mise en conformité de la copropriété avec la loi. En cas de nouvelle législation imposant une série de travaux à effectuer au sein d’une copropriété, le syndic devra se tourner vers les copropriétaires pour validation.

Vote et décision

• Le syndicat des copropriétaires :  le type de majorité dépendra des travaux à effectuer

 

À chaque travaux de copropriété sa majorité

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce n’est pas uniquement le type de travaux qui détermine son mode de décision, mais aussi son importance. Pour rappel, il existe quatre types de majorités applicables pour les votes en assemblée générale : majorité simple, majorité absolue, double majorité, et unanimité. Chacune d’entre elles et ses spécificités sont présentées dans notre glossaire sur la copropriété.

• Travaux votés à la majorité simple : travaux d’amélioration, ou travaux liés aux normes de salubrité, de sécurité ou d’accès aux personnes handicapés
• Travaux votés à la majorité absolue : travaux sur les parties communes (rénovation énergétique, travaux sur poutre ou mur porteur, ajout de véranda, etc.)
• Travaux votés à la double majorité : travaux sur les parties communes impactant l’accès ou la géométrie des parties communes (ajout d’une cage d’ascenseur modifiant les parties communes)
• Travaux votés à l’unanimité : travaux sur les parties communes impactant négativement la copropriété, comme le retrait d’un équipement collectif

 

Tous les travaux sur les parties communes sont à la charge de tous les copropriétaires, et répartis en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Il existe toutefois des particularités en fonction de l’usage que chaque copropriétaire fera de l’objet des travaux. Le meilleur exemple est l’ascenseur : en effet, un copropriétaire du rez-de-chaussée n’aura pas la même utilité d’un ascenseur qu’un copropriétaire habitant au dernier étage. Des règles de répartition spécifique peuvent donc exister en fonction des travaux. Qui dit travaux, dit aussi devis et frais. Chaque décision de travaux se prend donc en conséquence. N’hésitez pas à creuser le sujet du financement des rénovations, car de nombreuses aides ou prêts sont à disposition, surtout sur les sujets de rénovation énergétique.