Le principe de la copropriété existe depuis plus de cent ans, mais ce n’est qu’en 1965 qu’une loi définissant son statut juridique est née. Au fil des décennies, de nouvelles lois sont venues amender et compléter celle-ci, avec toujours pour objectif d’offrir un cadre permettant d’un côté la préservation des intérêts des copropriétaires (avec en priorité celui des plus fragiles) mais aussi d’encadrer les pratiques du métier de syndics de copropriété. Voici une petite rétrospective pour vous présenter ces différentes lois : loi n° 65-557 de 1965, loi SRU, loi Boutin, loi sur la simplification, clarification du droit et allègement des procédures, arrêté Novelli, loi ALUR et enfin, la loi Elan.

10 juillet 1965 – Loi n° 65-557 sur le statut de la copropriété

Comme évoqué en introduction, ce texte définit la copropriété, ses règles, son organisation, son administration et sa gouvernance. On y retrouve des notions clés comme le règlement de copropriété, les charges, l’assemblée générale, les majorités (pour les prises de décisions), ainsi que des éléments sur les missions et responsabilités du syndic de copropriété.

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13 décembre 2000 – Loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain)

La loi SRU vient compléter la loi du 10 juillet 1965, avec par exemple la nécessité d’ouvrir un compte bancaire, de tenir une comptabilité, de constituer et maintenir un carnet d’entretien, ou encore de renforcer la question des majorités en introduisant le principe de majorité absolue (et ses spécificités).

Site Légifrance : consulter la Loi SRU

25 mars 2009 – Loi Boutin (ou loi mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion sociale)

La loi Boutin introduit entre autres des notions essentielles en immobilier comme l’accession sociale, le droit au logement, le logement des personnes défavorisées, la prévention des expulsions, la définition de logement décent, etc.

La partie de la loi traitant des copropriétés introduit différents sujets comme un droit de préemption prioritaire réservé aux copropriétaires en cas de vente d’un garage dans la copropriété ou le traitement des impayés (notamment dans le cas de copropriétés en difficulté), et donne des directives sur la transmission des archives entre syndics ainsi que sur l’encadrement de leurs honoraires.

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12 mai 2009 – Loi sur la simplification, clarification du droit et allègement des procédures

Comme son nom l’indique, cette loi avait pour objectif de clarifier et harmoniser certains textes de loi. Cela n’a pas impacté uniquement le droit de la copropriété, mais aussi les sujets d’indivision, d’urbanisme, de procédure, etc.

Côté copropriété, on a vu l’apparition de textes encadrant le rôle du conjoint pacsé, mais aussi des limites sur le nombre de pouvoirs de représentation qu’un copropriétaire pouvait avoir pour une assemblée générale (trois pouvoirs maximum, ce qui sera de nouveau modifié dans le cadre de la loi Elan).

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19 mars 2010 – L’arrêté Novelli

Cet arrêté fixe la liste des tâches et missions forfaitaires des syndics de copropriété, sans qu’elles ne puissent donner lieu à des frais supplémentaires. Ces prestations dites « invariables » concernent les cinq missions principales suivantes :

1. L’assemblée générale : élaboration et envoi de l’ordre du jour, tenue et animation des assemblées générales, rédaction du procès-verbal, etc.
2. Comptabilité générale : établissement des comptes et du budget annuel, présentation en assemblée générale, appels de provisions, etc.
3. Administration et gestion de la copropriété : archives, relation avec le conseil syndical, entretien et maintenance de la copropriété, etc.
4. Assurances : souscriptions aux différentes assurances, déclaration des sinistres, règlement des indemnités, etc.
5. Gestion du personnel : embauche, rédaction des contrats de travail, paiement des salaires, formation du personnel, etc.

Site Légifrance : consulter L’arrêté Novelli (avec la liste complète des prestations encadrées)

24 mars 2014 – Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové)

Comme les lois précédentes, cette loi n’était pas uniquement dédiée aux copropriétés. On y retrouve des notions déjà évoquées plus haut comme l’accès au logement, la protection des foyers les plus fragiles, la lutte contre les pratiques abusives, etc. De nouveaux concepts y sont introduits comme l’innovation, la transparence, ou la régulation du marché.

En ce qui concerne les copropriétés, la loi ALUR impose l’immatriculation de chaque copropriété au niveau d’un registre national, la tenue d’une fiche synthétique de copropriété, mais aussi la mise en place d’un fonds travaux. Le fameux diagnostic technique global fait son apparition, imposant ainsi à chaque immeuble de plus de 10 ans de réaliser un diagnostic énergétique (dont des pistes d’amélioration et des prévisions travaux à 10 ans ), un audit des parties communes, et un contrôle des obligations légales et réglementaires.

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23 novembre 2018 – Loi Elan (Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique)

La loi Elan affichait quatre objectifs clairs :

1. Construire plus, mieux et moins cher
2. Restructurer et renforcer le secteur du logement social
3. Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
4. Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale

De nombreuses mesures phares ont vu le jour dans le cadre de cette loi Elan comme le bail mobilité, l’encadrement de la location touristique, ou encore l’encadrement des loyers.

Les aspects concernant votre vie de copropriétaires sont principalement adressés dans la partie 4 « Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale », avec différentes mesures visant à simplifier les procédures pour les propriétés dégradées, mais aussi un meilleur encadrement des documents à partager sur les extranets, et le renforcement du rôle du conseil syndical.

Site Légifrance : consulter la Loi Elan (Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique)

 

Comme vous avez pu le constater, les lois régissant la copropriété ne cessent d’évoluer, avec à chaque fois l’objectif de préciser ses droits et obligations, mais aussi l’ambition de préserver au mieux les intérêts des copropriétaires. Certes cela crée une forme d’instabilité et impose aux syndics une veille régulière, mais c’est aussi le prix à payer pour une meilleure protection et plus de fluidité dans la gestion des copropriétés. Pour vous aider à mieux naviguer dans cet univers, nous avons rédigé un rapide glossaire contenant les principaux termes à connaître sur la copropriété.