Comme dans toute organisation, la copropriété nécessite des organes de gouvernance, de représentation, de gestion et d’administration. La partie gouvernance d’une copropriété incombe à ses copropriétaires via le syndicat des copropriétaires (l’ensemble des copropriétaires) et le conseil syndical (membres élus par les copropriétaires pour faire le lien entre le syndic et eux). Le syndic de copropriété endosse quant à lui les autres rôles à savoir : la représentation des copropriétaires, mais aussi l’administration et la gestion de la copropriété. Il existe différents types de syndic, mais tous sont soumis aux mêmes règles en ce qui concerne leur nomination, leur mission, leur contrat et leur rémunération.

 

Les différents types de syndic de copropriété

Le syndic de copropriété professionnel

C’est un prestataire externe et indépendant, qui peut être soit une personne physique, soit une personne morale (société). Pour pouvoir exercer le métier de syndic professionnel, il faut pouvoir justifier de :

• une carte professionnelle d’agent immobilier avec la mention syndic de copropriété
• une assurance responsabilité civile professionnelle
• une garantie financière pour assurer la copropriété en cas de faillite du syndic

Le syndic de copropriété bénévole

Le syndic bénévole peut lui aussi être une personne physique ou une personne morale (comme une SCI copropriétaire). Aucune des obligations listées ci-dessus pour le syndic professionnel ne sont obligatoires pour le syndic bénévole, mais au même titre que ce dernier, sa responsabilité peut être engagée en cas de sinistre.

Le syndic de copropriété coopératif

Le rôle de syndic est dans ce cas délégué au président du conseil syndical qui pourra s’appuyer sur le reste des conseillers pour l’assister dans ses missions. Comme dans le cas du syndic bénévole, il n’y a pas d’obligation d’assurance, de garantie ou d’obtention de carte professionnelle, mais sa responsabilité peut être engagée.

Quelque soit le type de syndic auquel vous êtes ou serez confrontés, ils auront tous les missions de base à savoir la représentation des copropriétaires (par exemple : en cas de litiges ou face à des prestataires), ainsi que la gestion et l’administration de l’immeuble.

 

Nomination d’un syndic de copropriété

La règle générale de nomination est d’avoir mis en concurrence différents syndics et d’obtenir la majorité absolue (cf glossaire) lors d’une assemblée générale. Dans le cas où l’assemblée générale ne parviendrait pas à statuer en faveur d’un syndic, ce dernier étant obligatoire, un ou plusieurs copropriétaires peuvent se tourner vers le tribunal judiciaire.

Un syndic est nommé pour une période allant de 1 à 3 ans, mais son mandat peut-être révoqué avant le terme en cas de faute grave.

À noter qu’en cas de non renouvellement du mandat du syndic en place, les copropriétaires devront acter cette décision à l’assemblée générale précédant la fin du contrat, et au plus tard trois mois avant la fin du contrat.

Cas particuliers des nouvelles copropriétés

Pour les nouvelles constructions ou une mise en copropriété suite à une division, un syndic provisoire doit avoir été désigné dans le règlement de copropriété initial. Il aura pour mission de préparer la première assemblée générale durant laquelle un syndic de copropriété sera élu pour une période pouvant aller de 1 à 3 ans. Le syndic provisoire pourra très bien proposer sa propre candidature dans le but de prolonger son mandat.

 

Le contrat et les missions du syndic de copropriété

Le contrat

Le contrat de syndic, aussi appelé mandat, encadre sa relation avec l’ensemble des copropriétaires qui lui donnent mandat pour les représenter, ainsi que pour gérer leur copropriété. Le contrat doit comporter différents éléments clés :

• les missions données au syndic
• les modalités d’exécution de ces missions
• les droits et devoirs de chaque partie
• la rémunération du mandataire (le syndic), et enfin
• la durée du contrat.

Les missions

L’arrêté Novelli du 19 mars 2010, l’une des principales lois régissant le statut de la copropriété, encadre les cinq missions dites « invariables » du syndic :

1. L’assemblée générale : élaboration et envoi de l’ordre du jour, tenue et animation des assemblées générales, rédaction du procès-verbal, etc.
2. Comptabilité générale : ouverture du compte bancaire, établissement des comptes et du budget annuel, présentation en assemblée générale, appels de provisions, etc.
3. Administration et gestion de la copropriété : archives, relation avec le conseil syndical, tenue du registre des copropriétaires, entretien et maintenance de la copropriété, etc.
4. Assurances : souscriptions aux différentes assurances, déclaration des sinistres, règlement des indemnités, etc.
5. Gestion du personnel : embauche, rédaction des contrats de travail, paiement des salaires, formation du personnel, etc.

La rémunération du syndic de copropriété

Même si par principe la fixation des honoraires restent libre, la loi ALUR du 24 mars 2024 est venue apporter un cadre plus précis. Il existe deux types d’honoraires qu’un syndic peut facturer :

• des honoraires forfaitaires pour rémunérer les missions « invariables » présentées plus haut, et
• des honoraires variables pour des prestations spécifiques qui sortiraient du cadre des missions invariables.

 

La notion de syndic de copropriété devrait maintenant être un peu plus claire pour vous, et j’espère que vous êtes équipé pour aborder sereinement un prochain changement ou renouvellement. Il n’est pas toujours simple de naviguer dans cet univers aux termes bien spécifiques. Si vous souhaitez approfondir votre vocabulaire de copropriétaires, n’hésitez pas à faire un tour sur notre article La copropriété, les termes à maîtriser.