Nous sommes le 21 avril 2020, il est 7h15 du matin. Je me connecte à la matinale de BFM Business et attaque ma session de sport après déjà 2h de boulot. Je ne sais plus exactement qui était sur le plateau, mais ce qui est sûr c’est que Nicolas Doze était dans le coin, et que tous y allaient de leur scénario alarmiste, en raison de la crise sanitaire. Le “Quoi qu’il en coûte” annoncé mi-mars par le Président allait il sauver tout le monde ?

Un plan de soutien oui, mais pour qui ?

Prêts Garantis par l’État (PGE), chômage partiel, soutien aux restaurateurs, etc. À entendre ces économiste, nous commencions à poser les fondations d’un plan d’aides qui allait très largement soutenir notre économie, les entreprises et leurs salariés… mais personne ne savait vraiment quel visage aurait la sortie de crise, et surtout, quand elle aurait lieu.

Tout en écoutant l’émission, je me demandais quelles seraient les modalités de ces PGEs. Le problème principal d’un prêt c’est qu’à la fin, il faut le rembourser 😜  Et quand on est une PME, TPE, ou un commerce, aux marges souvent moins confortables qu’une grande entreprise, on peut se retrouver en incapacité de rembourser dans les délais accordés. En d’autres termes, tout le monde ne serait pas forcément égaux. Ma crainte était surtout liée à l’impact d’une telle situation sur les dirigeants mais aussi les salariés de ces mêmes établissements, qui se retrouveraient réciproquement sans activité ou au chômage.

Tout est allé très vite dans ma tête à ce moment là, et je me suis projeté dans un monde qui ressemblerait tristement à ce que de nombreuses familles ont vécu aux États-Unis post subprimes, quand les banques sont venues massivement saisir leur bien immobilier car elles ne pouvaient plus rembourser leur dette.

Si ce parallèle a été si rapide pour moi, c’est que j’ai passé mon début de carrière à New York, à suivre l’exposition aux subprimes de la banque d’investissement pour laquelle je travaillais. Nous n’émettions pas ce type de prêt, mais en étions très consommateurs en tant que produit d’investissement.

J’avais en tête toutes ces images de familles mises à la porte de chez elles, et de maisons avec un panneau “foreclosure” (saisie immobilière) planté dans le jardin 😢

La graine Fairstone commence à germer

Je suis un amoureux de la pierre. J’ai découvert ce secteur de l’immobilier grâce à mon épouse, Stephanie, qui soit dit en passant, était l’agent immobilier qui m’a trouvé mon appartement quand je suis revenu m’installer à Lyon, après mes 5 ans aux États-Unis. En parallèle de son métier d’agent immobilier, elle avait développé une passion pour la rénovation de vieux appartements lyonnais qu’on appelle des “canuts”. Ce sont les appartements dans lesquels vivaient les canuts, ouvriers tisserands de la soie du XIXe. Pour pouvoir accueillir les métiers à tisser, ces appartements étaient très haut sous plafond (environs 4m) et laissaient apparaitre de magnifiques plafonds à la française 😍

En résumé, cette rencontre avec celle qui partage depuis mon quotidien et est la mère de trois superbes enfants, m’a fait découvrir l’immobilier, la pierre, cet actif incroyable pour lequel les français ont tellement d’attachement. Et pour cause : il est notre cocon, témoin de nos moments de vie, et en raconte souvent beaucoup plus sur nous qu’on ne souhaite en dire. Chaque recoin, rénovation, altération, etc. enferme un trésor incroyable : un bout de notre histoire.

C’est justement cet aspect de l’immobilier qui a fait germer cette petite graine que j’avais à l’époque baptisée Fairstone. M’imaginer des familles perdre un bout de leur histoire, parce qu’elle avait été victime d’une crise et d’un système qui n’avait malheureusement pas trouvé la solution la plus adaptée à leur situation, me semblait injuste. En repensant à cette période subprime et au principe de la saisie immobilière, j’ai commencé à réfléchir à une solution qui permettrait à la fois de protéger le patrimoine de ces familles, leur histoire, tout en amoindrissant leur endettement et leurs charges.

Pourquoi ce combat ?

Vous ne le savez peut-être pas, mais le principe de la saisie immobilière (le fameux “foreclosure” des américains) est un système très injuste. Le fait qu’il soit si bien encadré par la loi en fait un outil de notre quotidien avec lequel tout le monde est très à l’aise, même pour les plus engagés des investisseurs, et pourtant… Combien d’histoires avons-nous vu de propriétaires saisis, qui voient leur bien vendu pour une bouchée de pain, via un système bien organisé de juges, banques et marchands de biens qui semblent tous trop très bien cohabiter.

Le plus dur ? C’est quand une maison qui vaut largement 250 000 € est vendue à 110 000 €, et que le vendeur ne récupère même pas de quoi rembourser définitivement ses créanciers. Vous vous imaginez vous, continuer à payer un crédit sur une maison que vous ne possédez plus ?

C’est pour éviter certaines de ces dérives que j’ai commencé à imaginer ce qui à l’époque portait le nom de code Fairstone (la pierre juste). Il fallait un système qui permette de protéger un bien qui risquait d’être saisi et de libérer des liquidités pour rembourser les créanciers. C’est comme ça que m’est venue l’idée d’une foncière responsable qui viendrait acheter temporairement l’immobilier de ces propriétaires.

L’idée était simple : en achetant temporairement, on libérait des liquidités et on sortait le bien de leur patrimoine, ce qui le rendait insaisissable. Il fallait maintenant en faire un modèle viable avec d’un côté un impact fort pour les propriétaires, et de l’autre un couple rendement-risque-sens qui attirerait les investisseurs.

Au fil des recherches j’ai découvert un vieux modèle de vente appelé vente avec faculté de rachat depuis 2009, et connu avant cette date sous le nom de vente à réméré. La vente avec faculté de rachat ou réméré existe de puis le moyen age et a fait son entrée au Code Civil dès sa promulgation par Napoléon en 1804. Comme son nom l’indique, la vente avec faculté de rachat est une opération de vente dans laquelle le vendeur conserve la faculté de racheter son bien dans un délai donné (en général inférieur à 5 ans).

En jargon juridique ça donne :

“La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue (…)”

Plus qu’une simple loi donnant un cadre juridique à ces opérations, la vente avec faculté de rachat offre un avantage fiscal important car l’administration fiscale considère l’exercice de la faculté de rachat comme une annulation de la vente initiale. En d’autres termes : les droits de mutation dû au moment de l’exercice de cette faculté sont remplacés par un droit fixe de 125 € 😱

Mais comme ce genre de nouvelles n’arrive jamais seule… j’ai eu le plaisir de découvrir un lot de mauvaises surprises au fur et à mesure de mes recherches, dont le fait que de nombreux acteurs ont détourné ce noble concept pour en faire une machine à fric et à creuser encore plus les dettes de ceux qui y ont recours…

Le lancement de Solustone

J’ai posé noir sur blanc quelques idées au sujet de cette foncière responsable le 13 mai 2020. J’avais envoyé mes premières réflexions par email à mon cher papa, qui a toujours été une superbe source d’inspiration et de conseils, ainsi qu’à deux fonds d’investissement que je connaissais. J’avais à l’époque une autre activité et voyais Fairstone comme un projet annexe. Au fil des mois, mon intérêt et mon enthousiasme se sont de plus en plus orientés vers ce projet de foncière, une initiative qui alliait enfin ce que je recherchais depuis toujours : marier business et sens.

J’ai appris a aimé la finance et l’économie en 2005, lors d’un échange universitaire en Irlande, et j’ai très tôt été attiré par une carrière en banque. Mais j’étais aussi très sensible aux combats que menait mon père sur les sujets de maladies infectieuses dans les pays émergents. Je trouvais tellement génial de consacrer du temps à aider les autres… mais j’avais aussi envie de gagner ma vie et de “réussir”.

Un jour mon père m’a parlé de Muhammad Yunus, le banquier des pauvres. Il m’a fait découvrir un monde que je ne soupçonnais pas encore. Celui d’une économie capitaliste au service de l’homme 🤩  et d’un banquier recevant le prix Nobel de la Paix ! Quelques mois plus tard, mon mon père m’a fait un cadeau incroyable en m’emmenant le voir intervenir à Science Po à Paris. Cette expérience m’a fait rêver à une carrière au service des autres… mais j’ai fini par faire le choix de la banque d’investissement aux États-Unis. Le choix d’un monde qui m’impressionnait, mais dans lequel le sens n’avait pas beaucoup de place.

Mes idéaux m’ont rattrapé en 2020, quand j’ai réalisé que ce qui me faisait vibrer n’était pas de développer un logiciel pour investisseur immobilier (ma startup de l’époque), mais de lancer Fairstone. Comme le dirait Marie Durand, une super femme pleine de convictions, je me suis enfin autorisé à faire mon coming out professionnel : monter des modèles de sociétés au service des autres. J’ai donc mis un gros coup d’arrêt sur mon activité de l’époque, un choix un peu fou vu l’argent et le temps investis, mais ma place n’était pas là.

Accoucher de Solustone (nouveau nom car Fairstone était pris) m’a ensuite pris quelques mois, le temps de “pivoter”, étudier le besoin, structurer le modèle, levée les premiers fonds, trouver une équipe, etc. C’est enfin en avril 2021 que j’ai vraiment pu commencer à écrire ce qui j’espère sera l’aventure “professionnelle” de ma vie.

Quand je pense que je me suis fourvoyé pendant tant d’années. Tout d’abord en partant en banque d’investissement pendant 5 ans puis en lançant une agence de marketing. Il aura fallu une crise sanitaire pour me faire réaliser accepter que la poursuite d’un idéal qui n’est pas le sien ne fait aucun sens. C’est là que j’ai compris que l’histoire que j’avais envie d’écrire était celle d’un ancien banquier devenu entrepreneur qui avait envie de mettre son temps au service des autres, au service de tous.

Seb de Lavison – Fondateur et Président de Solustone