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La location-accession, qu’est-ce que c’est ?

Published On: novembre 2022

Saviez-vous qu’il est possible de louer un bien immobilier tout en devenant progressivement propriétaire de ce même bien ? Un peu comme le principe de la location avec option d’achat (ou LOA) et le leasing très largement répandu dans le monde automobile. On parle plutôt de location-accession en immobilier, même si le terme de location avec option d’achat est de plus en plus utilisé. Comme pour une LOA, vous versez une redevance mensuelle dont une partie servira à terme à couvrir une portion du prix d’acquisition. Mise en place, contractualisation, modalités d’exécution… on vous dit tout !

 

La location-accession en quelques mots

Comme son nom l’indique, la location-accession est une forme de location qui vous permet de louer un bien, et d’en devenir propriétaire au fur et à mesure. Cette accession progressive se fait au travers du paiement d’une redevance mensuelle composée de :

  1. une partie loyer (appelée fraction locative) qui sert à couvrir l’occupation de bien, et
  2. une seconde partie vous permettant de capitaliser progressivement une fraction du prix de vente final  (on parle de fraction acquisitive). Cette fraction acquisitive sera déduite du prix d’acquisition si vous exercez votre option d’achat. Dans le cas contraire, elle vous sera restituée.

La location-accession se matérialise via la signature d’un contrat chez un notaire (on parle d’acte authentique), et comprend donc deux phases : la jouissance, et bien sûr, l’acquisition.

 

La période de jouissance

C’est la phase locative. Elle commence le premier jour d’occupation et se clôture le jour d’exercice de l’option d’achat. Pendant toute cette phase, vous serez dans l’obligation de souscrire à une assurance occupant.

Vous serez considéré comme propriétaire ou co-propriétaire dès la signature de l’acte authentique, et pourrez donc exercer vos droits en tant que tel. Il vous sera par exemple possible de défendre vos intérêts en Assemblée Générale, et vous serez responsable du paiement de la plupart des charges et taxes (dont la taxe foncière). Cela peut sembler contre-intuitif si on se place du point de vue d’un locataire, mais assez logique quand on sait que si vous rentrez dans un contrat de location-accession, c’est justement en vue de devenir le propriétaire du bien.

En qualité de futur propriétaire, vous serez aussi tenu de l’entretien et des réparations dans le logement (sauf les gros travaux qui restent à la charge du propriétaire du bien). Vous devrez aussi gérer le bien en bon père de famille, ce qui en d’autres termes signifie que vous serez responsable des éventuelles dégradations.

Enfin, il vous sera possible de céder vos droits par acte authentique pendant toute cette phase de jouissance.

 

La phase d’acquisition d’un bien en location-accession

C’est l’étape ultime du process, celle qui vous permettra de prendre pleinement possession du bien. Lors de la signature du contrat de location-accession, le propriétaire vous consent une option d’achat avec une date limite d’exercice. Vous pourrez exercer cette option à tout moment et devrez en informer le propriétaire au plus tard trois mois avant la date limite prévue au contrat.

Il y a deux cas de figure possibles :

  1. Exercice de l’option : vous devrez payer le prix d’acquisition prévu au contrat, déduction faite des montants déjà versés (la fameuse fraction acquisitive)
  2. Non exercice de l’option : le propriétaire devra vous rendre la fraction acquisitive et vous faire une proposition de trois logements répondant à vos critères de location. Vous serez de votre côté dans l’obligation de quitter de logement, sauf accord contraire prévu avec le propriétaire.

En cas d’inexécution de l’option d’achat, vous devrez vous acquitter d’une indemnité pouvant aller jusqu’à 1% du prix de vente si la décision de non-exercice vient de vous. Dans le cas contraire (si la décision est celle du propriétaire), ce dernier vous devra une indemnité correspond à 3% du prix de vente.

Frais de notaire et droits de mutation

Comme il y a mutation, c’est à dire changement de propriétaire, il faudra passer chez le notaire et régler les droits de mutation, aussi appelé frais de notaire. Si le bien a moins de cinq ans, les droits de mutation (environ 5,9% du prix de vente) seront à taux réduit (0,8 % du prix de vente). Il faudra rajouter à cela les émoluments du notaire, qui eux correspondent à la rémunération que perçoit le notaire pour la rédaction des actes.

 

Le contrat de location-accession

Le contrat de location-accession est un acte authentique signé chez un notaire. Il est possible de signer un pré-contrat sous seing privé en amont pour définir les contours de l’accord, mais l’acte final devra nécessairement être authentique.

Voici la liste des mentions obligatoires que vous retrouverez dans le contrat :

  • la description du bien (surface, nature, nombre de pièces, annexes, etc.)
  • le prix de vente
  • les modalités de financement (clause suspensive de financement ou non ?)
  • la date d’entrée en jouissance
  • les délais d’exercice de l’option d’achat
  • le montant de la redevance (partie locative et acquisitive)
  • la répartissions des charges et taxes entre l’occupant et le propriétaire
  • les assurances à souscrire
  • la liste des garanties éventuelles
  • les conditions de résiliation anticipée du contrat,
  • les indemnités à verser et les sommes à restituer (partie acquisitive) en cas d’inexécution
  • la mention de l’absence de plein droit dans les lieux en cas de non execution du contrat

Il est important de bien avoir en tête le dernier point listé ci-dessus. Sauf accord contraire, l’occupant est donc dans l’obligation de quitter le logement au terme de la période de jouissance si l’option d’achat n’est pas exercée. Le propriétaire sera par contre dans l’obligation de vous proposer au moins trois alternatives de logements correspondant à vos critères de location.

 

Nous espérons que cette première introduction au concept de la location-accession vous aura éclairé. Si nous nous y sommes intéressés, c’est parce que nous avons cherché une solution permettant à nos vendeurs intéressés de racheter leur bien, de le faire progressivement, sur une période pouvant aller jusqu’à 10 ans. Ainsi, grâce au principe de la location-accession, nos propriétaires peuvent monétiser leur bien immobilier en le vendant à Solustone, tout en conservant la jouissance et la faculté de redevenir propriétaires progressivement. N’hésitez pas à nous envoyer un message si vous avez des questions.

 

 

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